이런 분들이 보면 좋아요
중수편까지 왔다면 이제 진짜 고수 영역입니다.
대항력 있는 임차인, 즉 "낙찰자가 보증금을 떠안을 수도 있는" 물건이에요.
그런데 이것도 무조건 피할 건 아니고, 계산이 되는 경우와 계산 자체가 안 되는 경우를 구분할 줄 알면 됩니다.
대항력 있는 임차인 = 돈 문제가 걸린 임차인
중수편에서 "전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력 있음"이라고 했었죠.
대항력이 있다는 건, 임차인이 배당으로 보증금을 다 못 받으면 그 차액을 낙찰자가 대신 물어줘야 한다는 뜻이에요.
그래서 고수는 이 물건을 볼 때 "배당으로 이 임차인이 전액 받을 수 있는가"부터 계산합니다.
사례1 (절대 금지): 2025타경2485 — 권리신고를 하지 않은 임차인
최선순위설정일자(말소기준권리): 2024년 5월 13일
임차인 전입일: 2019년 9월 16일
임차인의 전입일이 최선순위설정일자보다 빠르기 때문에 대항력이 있습니다.
그런데 확정일자도 없고 배당요구도 안 했기 때문에 배당을 받을 수 없어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는데, 보증금이 얼마인지조차 모릅니다.
즉 낙찰자는 인수해야 하는 보증금액이 얼마인지 모르기 때문에 입찰 할 수 없습니다.